Antes de alquilar un local para tu negocio

Antes de alquilar un local hay que comprobar dos cosas: que el planeamiento admite tu actividad en ese local (la compatibilidad urbanística) y que el local puede cumplir lo técnico que esa actividad exige, de la salida de humos al aforo. Si alguna de las dos falla, no podrás abrir como pensabas, y el contrato ya estará firmado.

Esta consulta previa es la que más disgustos ahorra, porque se hace cuando todavía puedes elegir otro local. Aquí van las comprobaciones que hacemos antes de preparar una licencia de actividad, con la norma que hay detrás de cada una. Nos centramos en la Comunitat Valenciana: en otras comunidades cambian las leyes, pero no las preguntas.

Compatibilidad urbanística: ¿se puede hacer tu actividad en ese local?

El planeamiento de cada municipio fija qué usos admite cada zona y cada edificio. Que un local tenga escaparate y haya sido una tienda no significa que admita un bar, un taller o una academia.

En la Comunitat Valenciana, la Ley 6/2014 de prevención, calidad y control ambiental de actividades obliga a pedir al ayuntamiento un informe urbanístico que acredite la compatibilidad antes de presentar cualquiera de sus títulos: licencia ambiental, declaración responsable ambiental o comunicación de actividad inocua (art. 22). Se pide con un plano de emplazamiento y una memoria descriptiva de la actividad, entre otros documentos, y el informe recoge, entre otras cosas:

• El planeamiento que afecta a la finca y la clasificación y calificación del suelo.
• Los usos admitidos y las limitaciones urbanísticas que haya.
• Las modificaciones del planeamiento que se estén elaborando y puedan afectar a esa ubicación.

Si el informe es negativo, es vinculante. Hay una excepción: no hace falta pedirlo al ayuntamiento cuando eliges que la verificación la haga un organismo de certificación administrativa (OCA) o una entidad colaboradora inscrita en el registro de la Generalitat. Aun así, el ayuntamiento puede comprobar la compatibilidad antes de otorgar la licencia.

Bares, restaurantes y cafeterías

La Ley 6/2014 excluye de su ámbito los establecimientos públicos (art. 3.4), que se rigen por la Ley 14/2010 de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos. El uso tiene que caber igual: en la declaración responsable de apertura, el titular manifiesta que cumple «todos los requisitos técnicos y administrativos» de la normativa vigente (art. 9.1).

En València, la ordenanza de licencias urbanísticas y de actividades de 2026 permite pedir un informe de compatibilidad para estas actividades (art. 53). Y donde el planeamiento o las ordenanzas limitan el número de establecimientos o las distancias entre ellos, exige antes un informe de consulta de ubicación favorable (art. 54). En otros municipios, el detalle lo marca su propia ordenanza.

Qué mirar antes de alquilar un local: cinco comprobaciones técnicas

Con el uso resuelto, toca ver si el local puede cumplir. Estas cinco son las que más pesan en un expediente de actividad.

1. Por dónde saldrán los humos

Si vas a cocinar, la primera pregunta es el trazado de la extracción hasta el exterior. La ordenanza de València pide que el proyecto de actividad describa chimeneas, campanas y extractores con su «ubicación, trayecto y punto final de vertido», teniendo presente la altura de vertido sobre los edificios del entorno (anexo III).

Si el conducto tiene que subir por la fachada, un patio o la cubierta, entra en juego la comunidad de propietarios. Lo contamos en licencia para un bar: la salida de humos.

2. Cuánto ruido hará tu actividad

Para la Ley 6/2014, una actividad deja de ser inocua si el nivel sonoro medio del recinto llega a 70 dBA o si, para no molestar, necesita algo más que la absorción de sus propios cerramientos (anexo III).

Las actividades que van a licencia ambiental presentan estudio acústico (art. 53). En hostelería, la Ley 14/2010 exige condiciones de insonorización que eviten molestias a terceros (art. 4). Lo que marca el aislamiento necesario es lo que hay al lado: no es lo mismo tener viviendas encima que una nave.

3. Accesibilidad de la entrada y del aseo

El Código Técnico de la Edificación, en su documento básico de seguridad de utilización y accesibilidad (DB-SUA 9), pide un itinerario accesible desde la vía pública hasta una entrada principal. Y siempre que una norma obligue a tener aseos, al menos un aseo accesible por cada 10 inodoros o fracción. Un escalón en la puerta o un aseo demasiado pequeño para adaptarlo son obra, y a veces el local no tiene espacio para resolverla.

4. Evacuación y aforo

El aforo no se elige: sale de dividir la superficie útil de cada zona entre la densidad de ocupación del documento básico de seguridad en caso de incendio (DB-SI, sección SI 3, tabla 2.1). En un bar, 1 m² por persona en la zona de público de pie y 1,5 m² en la zona de público sentado.

Con esa ocupación se comprueban el número de salidas, la longitud de los recorridos y la anchura de las puertas. Un local estrecho y profundo, con una sola puerta, puede quedarse por debajo del aforo que tenías en mente.

5. Potencia e instalación eléctrica

Para el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, un bar, una cafetería o un restaurante es local de pública concurrencia sea cual sea su ocupación (ITC-BT-28). Su instalación necesita proyecto (ITC-BT-04), inspección inicial de un organismo de control y otra periódica cada cinco años (ITC-BT-05).

Un comercio entra en ese grupo cuando su ocupación pasa de 50 personas, contadas a razón de una por cada 0,8 m² útiles, sin pasillos, vestíbulos ni servicios. Pide el certificado de la instalación y la última inspección, y compara la potencia disponible con lo que van a pedir la cocina y la climatización.

Si el local es de hostelería, en licencia de actividad para hostelería tienes lo que justificamos en ese tipo de expediente.

Si el local ya tenía licencia, ¿te sirve?

Depende de lo que vayas a hacer en él. Si mantienes la misma actividad y no tocas el local, normalmente basta con un cambio de titularidad. La Ley 14/2010 lo resuelve con una declaración formal ante el ayuntamiento, sin licencia nueva (art. 12), y la Ley 6/2014 con una comunicación del nuevo titular (art. 16). Lo explicamos en cambio de titularidad de una actividad.

Hace falta un título nuevo, en cambio, si cambias la clase de actividad, el emplazamiento o haces una reforma sustancial del local (Ley 14/2010, art. 11). La declaración responsable solo habilita para lo que se declaró: para otra actividad hace falta una nueva (art. 6.2). Pasar de cafetería a restaurante, por ejemplo, es cambiar de epígrafe en el catálogo de esa ley.

Mira también cuánto tiempo lleva cerrado:

• Establecimientos públicos (Ley 14/2010). Seis meses seguidos sin actividad pueden llevar a declarar caducada la licencia, siempre con audiencia al interesado (art. 16.2).
• Licencia ambiental (Ley 6/2014). Caduca si la actividad se paraliza más de dos años, salvo fuerza mayor (art. 65).
• Local sin licencia. Si el negocio anterior funcionaba sin título, no hay nada que transmitir y el expediente empieza de cero.

Pide al propietario el expediente anterior: la licencia o la declaración, el proyecto con sus planos y los certificados de las instalaciones. Si el local real no coincide con los planos, esa diferencia también habrá que regularizarla. Y pide la etiqueta energética: en un alquiler, el RD 390/2021 obliga a anexar una copia al contrato (art. 17.2). Cuándo es obligatoria la tratamos en certificado energético de un local comercial.

Quién paga la adecuación: una pregunta para el contrato

Quién asume la obra de adecuación, si el alquiler puede quedar condicionado a obtener el título o qué pasa con la renta mientras dura el trámite son preguntas del contrato, no de la norma técnica. Coméntalo con tu abogado.

Lo que sí podemos darte antes de firmar es la lista concreta de obras e instalaciones que el local necesita para tu actividad. Con ella, esa negociación se hace con datos y no con suposiciones. Si todavía no sabes qué trámite te tocaría, empieza por licencia de actividad en la Comunitat Valenciana.

¿Cuándo pedir una visita técnica antes de firmar?

Siempre que el local no haya tenido antes tu misma actividad. También cuando vayas a cocinar, a poner música o a recibir mucho público, y cuando el propietario no tenga a mano el expediente anterior.

En la visita revisamos el uso, el trazado posible de los humos, la acústica, la accesibilidad, la evacuación y la instalación eléctrica. Después te decimos qué título te tocaría y qué obra haría falta. Si estás a punto de firmar, escríbenos con la dirección del local y la actividad que quieres abrir.