Certificado energético de un local comercial

Un local comercial necesita certificado energético cuando se vende o se alquila a un nuevo inquilino. Sin venderse ni alquilarse, también si supera los 500 m² útiles y es comercio, restaurante, gimnasio u otro uso de la lista oficial. Lo encarga el propietario. Y si es un local en bruto de un edificio nuevo, se certifica antes de abrir.

Lo regula el Real Decreto 390/2021, que considera el local una «parte de un edificio». Las reglas son casi las de una vivienda, pero un local tiene matices propios: el local sin uso definido, la licencia de apertura y las superficies grandes. Son los que vemos al hacer la certificación energética de locales y viviendas.

Cuándo necesita certificado energético un local comercial

El artículo 3 del RD 390/2021 fija los supuestos. Para un local, estos son los que cuentan:

Situación del local	¿Certificado?	Artículo
Se vende	Sí	3.1.b
Se alquila a un nuevo inquilino	Sí	3.1.b
Más de 500 m² útiles de comercio, restauración, deporte u otros usos	Sí, aunque no cambie de manos	3.1.e
Reforma que exige proyecto de instalaciones térmicas	Sí, de proyecto y de obra terminada	3.1.d y 9

La reforma tiene otros dos supuestos con las mismas dos fases: intervenir en más del 25 % de la envolvente térmica del edificio, o ampliar más de un 10 % la superficie o el volumen de la unidad cuando lo ampliado supera los 50 m² útiles.

Lo que no cambia respecto a una vivienda (cuánto dura el certificado, cómo se registra y cómo va la etiqueta en el anuncio) lo contamos en cuándo es obligatorio el certificado energético.

Quién encarga el certificado del local

El artículo 6.1 lo deja claro: el responsable de encargarlo es el promotor o el propietario, que además debe conservarlo. Si ya hay un certificado en vigor, no hace falta otro.

En el alquiler, el artículo 17.2 pide anexar al contrato una copia de la etiqueta y entregar al inquilino el documento de recomendaciones de uso. En la Comunitat Valenciana, el Decreto 39/2015 va algo más allá: al arrendatario se le entrega copia del certificado, vigente y actualizado en el registro (artículo 13).

Si el edificio tiene un certificado único, la norma admite que el del local se base en él, o en el de otros locales representativos con las mismas características energéticas (artículo 6.2). Conviene comprobar que de verdad describe tu local: su uso, su superficie y sus instalaciones.

Si eres el inquilino, pide el certificado antes de firmar. Describe la envolvente y las instalaciones que vas a heredar. Junto con las comprobaciones de antes de alquilar un local, es de los documentos que merece la pena leer con calma.

Local en bruto o sin instalaciones

Es habitual que un edificio nuevo entregue sus bajos sin uso definido. Para ellos el artículo 6.2 del RD 390/2021 tiene una regla propia: los locales de uso independiente que no estén definidos en el proyecto del edificio se deben certificar antes de su apertura. Si el uso del local es industrial, la certificación no es obligatoria.

¿Y un local existente que se vende o se alquila en bruto? La lista de exclusiones del artículo 3.2 no lo nombra. Las preguntas frecuentes del Ministerio para la Transición Ecológica sobre el RD 390/2021, que no tienen valor jurídico pero orientan, responden que un local no habitable, que no se puede calificar, no obliga al vendedor ni al arrendador a obtener el certificado.

La obligación llega después: cuando se acondiciona el local y se hace su proyecto de obra y actividad, ese proyecto debe llevar el certificado, porque se trata como obra nueva (preguntas 19 y 20).

Un local vacío pero ya acondicionado, con su envolvente cerrada y sus instalaciones, no es un local en bruto: se certifica como está, y la letra describe ese local, no la instalación que montará el negocio.

En un local, además, la letra se calcula distinto que en una vivienda:

La iluminación cuenta. En vivienda no entra en el cálculo; en un local, sí.
La escala compara con un edificio de referencia. El índice es el cociente entre el local y ese edificio: si consume lo mismo que él, sale una D.

Por eso el certificado envejece cuando el inquilino hace su obra. En la Comunitat Valenciana, el artículo 12.2 del Decreto 39/2015 obliga a actualizarlo antes de vender o alquilar si cambia algo que mueva la calificación. De los supuestos que enumera, tres encajan de lleno en un local:

Reforma de la instalación térmica. En los términos del artículo 2 del RITE.
Cambio en la iluminación. El decreto lo cita expresamente para los edificios de uso terciario.
Cambio de uso o de actividad. Cuando repercute de forma significativa en la eficiencia energética.

Certificado energético y licencia de apertura

La relación existe, pero no en todos los casos. Esto es lo que dicen las normas:

Local no definido en el proyecto del edificio. Se certifica antes de abrir (RD 390/2021, artículo 6.2).
Edificio nuevo del sector terciario. La etiqueta y el documento de registro del certificado de edificio terminado son requisito para la licencia de apertura (Decreto 39/2015, artículo 10.4).
Licencias posteriores. La ficha del trámite en la sede de la Generalitat indica que el documento de registro también es obligatorio para segundas o ulteriores licencias de ocupación o de apertura, cuando la primera se solicitó después del 1 de noviembre de 2007.

«Licencia de apertura» es el término que usan esas normas. El expediente concreto de tu negocio depende del régimen que le toque a la actividad, y eso lo decide la normativa de actividades y la ordenanza de tu municipio.

Nuestro consejo es sencillo: tener el certificado registrado antes de presentar el expediente de actividad. Así no es el papel que falta cuando el resto del expediente ya está listo.

Más de 500 m²: la etiqueta a la vista del público

A partir de 500 m² útiles, el certificado ya no depende de vender o alquilar. El artículo 3.1.e lo exige a los edificios o partes de edificios de más de 500 m² de superficie útil con estos usos, entre otros:

Comercial. Tiendas, supermercados, grandes almacenes y centros comerciales.
Restauración. Bares, restaurantes y cafeterías.
Deportivo. Gimnasios, polideportivos y similares.
Actividades recreativas y residencial público. De salas de fiesta a hoteles y hostales.

El artículo 16.1 añade la obligación de exhibir la etiqueta energética en lugar destacado y bien visible por el público. Y debe corresponder a un certificado registrado en la comunidad autónoma.

Ojo con la superficie: cuenta la útil, no la construida. El artículo 2 la mide por la cara interior de los cerramientos y descuenta tabiques, pilares y conductos de más de 100 cm² de sección, además del suelo con altura libre inferior a 1,5 m. Si llevas una superficie grande, lo coordinamos con el expediente de licencia de actividad para comercios y centros comerciales.

¿Qué hacer antes de alquilar o abrir el local?

Depende de qué lado de la mesa estés:

Si eres el propietario. Encarga el certificado antes de anunciar el local y regístralo. El técnico tiene que visitarlo, como máximo tres meses antes de emitirlo (artículo 6.5).
Si eres el inquilino. Pide el certificado antes de firmar y léelo. Si vas a reformar la climatización o la iluminación, cuenta con que habrá que actualizarlo antes del siguiente alquiler o venta.
Si el local es nuevo y está en bruto. Prevé el certificado antes de la apertura, junto al expediente de actividad.
Si supera los 500 m² útiles. Certificado registrado y etiqueta a la vista, alquiles o no.

Si quieres que certifiquemos tu local, o que revisemos el que ya tienes antes de firmar el contrato, escríbenos y lo vemos.